עסקאות במקרקעין

עסקאות במקרקעין - רקע כללי

החוק הישראלי, חוק המקרקעין, רואה בבעלות על מקרקעין בישראל, לרבות קרקעות פנויות, בניינים ודירות, זכות קניינית ראשונה במעלה המחייבת רישום קפדני.

בשל כך פותחה והשתכללה בישראל שיטת מרשם של זכויות במקרקעין שהינה שיטת רישום מהותי. הרישום הוא היוצר את הבעלות.

כל יחידת קרקע מוגדרת על פי מיקומה. היא מהווה חלק מגוש גדול ויש לה מספר יחידה עצמאי – מספר חלקה. ככל שמדובר בבית ובו הרבה דירות הוא מוגדר כבית משותף וכל דירה בו מקבלת מספר ייחודי משלה, תת חלקה. כך ששילוב של גוש, חלקה ותת חלקה יוצר מספר ייחודי אחד, אין שניים זהים, המזהה בודאות את יחידת הקרקע.

קיים בישראל מרשם מסודר של הבעלויות במקרקעין והעיון בו חפשי, בתשלום קטן.

עסקה בנכס מקרקעין מפרטת בדיוק את יחידת הקרקע כפי שתואר כאן.

את האמור לעיל יש לסייג. כשמפותח איזור חדש, או שכונה חדשה, במרבית המקרים הפיתוח מקדים את ההסדרה המשפטית. מתחילים לבנות בתים לפני שיחידת הקרקע הגדולה, חלקה ששטחה יכול להגיע לאלפי מ"ר, חולקה לחלקות משנה קטנות יותר שכל אחת מהן מכילה בנין אחד ולעתים יותר.

גם במקרה מעין זה העסקה תהא בהתייחס לאותה יחידת הקרקע אולם תהיה הפניה פרטנית יותר גם למגרש, בדרך כלל על ידי אזכור תכנית בנין העיר החלה באותו מקום שבעקבותיה עתידה להיות מוסדרת אותה החלקה. לאחר חלוף זמן מוסדר גם פיצול יחידות הקרקע והיחידה שפורטה בהסכם מקבלת מספר ייחודי משלה.


עסקת מקרקעין בישראל, רכישה ומכירה של מקרקעין, מחייבת מסמך – הסכם – בכתב. בלעדיו אין תוקף לעסקה, אלא במקרים נדירים.

בסיומה של העסקה נרשמת הזכות הנרכשת על שם הרוכש בספרי המקרקעין. שיטה זו מבטיחה רישום בעלות שקוף שכל אחד יכול לבדוק, כיום גם באמצעות האינטרנט.


תחום הנדל"ן הינו תחום מרכזי בפעילות משרדנו, בדיוק כמו שהוא חשוב למרבית תושבי ישראל.

בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במחירי הדירות בישראל.

פועל יוצא מזה ומתהליכים נוספים שהמדינה מקדמת הוא ריבוי עסקאות הנדל"ן וקידום סוגים נוספים של עסקאות, חלקן בעידוד המדינה.

במסגרת זו מקדמת המדינה תהליכי התחדשות עירונית הן במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והן במסגרת החוק לפינוי בינוי שמטרתו להגדיל את צפיפות המגורים במרכזי הערים בישראל לצד שיפור הדיור ואיכות הבניה.

במקביל, וכדי להקטין את עלויות רכישת הדירות נוצרו מנגנוני רכישה חדשים כקבוצות רכישה.

על קרקעות פנויות או שבנוי עליהן מבנה ישן קטן ממשיכות להירקם עסקאות קומבינציה במבנה ההסטורי שלהן.

משרדנו מטפל בעסקאות אלה וניתן לקבל שירותים אלה ורבים אחרים במשרדנו:

  • ליווי משפטי מלא של עסקאות.
  • הקמה וליווי קבוצות רכישה.
  • רישום בעלויות.
  • יעוץ בענייני מיסוי מקרקעין.
  • פתרונות מימון.
  • ביצוע עסקות כמיופי כח כשהלקוח מתגורר בחו"ל.
  • ניהול נכסים מניבים.


תמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל ממוקמת באיזור הנתון לסיכון מפני רעידות אדמה.

רק לאחר שנת 1980 הוחל לבנות בישראל על פי תקן המגן על בניינים מפני רעידות אדמה. מבנים שנבנו קודם לכן, עוד מלפני קום המדינה ועד לשנת 1980, חשופים לנזקי רעידות אדמה, גם אם הן לא חזקות במיוחד.

על מנת לאפשר לבעלי דירות ובתים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה ולתמרץ אותם לעשות זאת, החליטה המדינה במסגרת תכנית מתאר ארצית מס' 38 לחיזוק מבנים, או בקיצור תמ"א 38, להעניק למחזיקי הבתים סל של הטבות כלכליות.

התכנית הנ"ל עברה מספר שינויים שהאחרון בהם, שינוי 3א, נכנס רק בסוף שנת 2016, לתוקף.

ההטבות העיקריות הן האפשרות להגדלת הדירות הקיימות בעד 25 מ"ר, האפשרות להוסיף לבנין עד 2 וחצי קומות ובמקרים מסוימים אף יותר מכך, ופטור ממסים ומהיטל השבחה לבעלי הדירות על העסקה המוציאה לפועל את שיפור הדיור הנ"ל.

הטבות אלה מאפשרות לבעלי הדירות לאתר יזם שתמורת זכויות הבניה של הקומות הנוספות יחזק את הבנין ויגדיל את הדירות וכל זאת מבלי שהם נדרשים לשאת בכל עלות שהיא.

אפשרויות הפעולה

ניתן להוציא לפועל פרויקט חיזוק מכח תמ"א 38 באחת משתי דרכים.

האחת – חיזוק הבנין הקיים.

השניה – הריסת הבנין ובנית בנין חדש תחתיו.

הדרך שניה, הריסת הבנין ובניית בנין חדש, יקרה יותר מחיזוק הבנין הקיים ולכן לא בכל מקום היא אפשרית מבחינה כלכלית, והיא תלויה בשווי דירות חדשות באותו מתחם ובהיקף זכויות הבניה הנוספות הקיימות במתחם מעבר לזכויות מכח תמ"א 38, שכן מבלעדי הזכויות הנ"ל ודאי שהריסת הבנין ובנית חדש תחתיו לא תהיה כלכלית.

ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הדירות בבנין הקיים.

הסכמים בין בעלי הדירות ליזמים

הסכם לחיזוק בנין קיים הינו הסכם למתן שירותי בניה לבעלי הדירות כשהתמורה הינה זכויות בניה.

במסגרת הסכם זה יש להסדיר את שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות. כמובן שיש חובה שהשירות יכלול חיזוק הבנין כנגד רעידות אדמה. במקרה שהדירות הקיימות מוגדלות יש חובה לבנות ממ"ד לכל דירה. יש להוסיף מעלית לבנין ובמקרים שהדבר מתאפשר מוסיפים מקומות חניה גם לבעלי הדירות הקיימים.

לצד שירותי הבניה יש להבטיח שליזם איתנות כלכלית ושהוא יוכל לבצע את המוטל עליו. לשם כך היזם נדרש להפקיד ערבויות בנקאיות.

הסכם להריסת הבנין ובנית בנין חדש הינו מורכב יותר. בהסכם שכזה בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וכן ערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח סיכוני יזם מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.

נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.

מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסוים.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. בדרך כלל המדובר בשיפור דיור משמעותי ביחס לקיים. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה - הגדלת דירה - שהופכת את הפרויקט ללא כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.

הסכמה בין בעלי הדירות

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט, גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

השירות אותו מעניק משרדנו

למשרדנו הידע, הבקיאות והנסיון לייצג בעלי דירות ויזמים בפרויקטים מסוג זה.

אנו מלווים את לקוחותינו בעסקאות אלה לכל אורך הדרך, החל משלב בדיקת ההתכנות, דרך קשר ראשוני בין יזם לבעלי דירות, מערכת ההסכמים בין הצדדים, קבלת הערבויות ופינוי הדירות, קבלת הדירות החדשות ורישומן המעודכן על שם בעלי הדירות. השירות שלנו כולל ומקיף מהחל ועד קצה.

הסכם בין בעלי דירות ליזם במסגרת תמ"א 38 הינו הסכם מורכב המחייב ייצוג וליווי משפטי הן מצד היזם והן מצד בעלי הדירות, כשבמקרים רבים נעזרים הצדדים גם בשירותי משרד עורכי דין מומחה למיסוי נדל"ן.

שכר טרחת עורכי הדין

כל אחד מהצדדים בוחר ומביא את עורך דינו לעסקה אולם מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כך שכאמור, הם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על שיעור שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.

יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ולחוק, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.

פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית

עתודות הקרקע במרכזי הערים בישראל מצומצמות.

בראשית שנות המדינה נבנו בישראל שיכונים רבים שחלקם הגדול נבנה באיכות לא מספקת.

השילוב של שני גורמים אלה וגורמים נוספים הביא את המדינה להחליט שהיא מעוניינת לעודד התחדשות עירונית. הריסת בניינים ישנים, בלתי מתוחזקים, המכערים את הנוף ולא מנצלים ניצול מיטבי את יחידת השטח עליה הם בנויים, ובניה תחתם של בניינים חדשים, מגדלי דירות, באיכות בניה גבוהה.

הדבר יאפשר שיפור דיור לבעלי הדירות, שיפור חזות העיר וניצול משאבי הקרקע טוב יותר.

לשם כך חוקק חוק פינוי בינוי.

החוק מאפשר לתכנן מחדש יחידת קרקע ובלבד שיש בה לפחות 24 דירות קיימות, כך שניתן יהיה להגדיל את נפח הבניה הקיימת עליה.

החוק מתווה מסלול המעניק לבעלי דירות קיימות פטור מתשלומי מס על עסקה במסגרתה הם מוסרים את דירתם ומקבלים אחרת, חדשה, תחתיה, כשהדירה החדשה יכולה להיות גדולה ויקרה יותר מהדירה הקיימת.

ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הבנין הקיים על מנת שניתן להוציא לדרך פרויקט כלכלי.

בהסכם שבין בעלי דירות ליזם במסגרת פינוי בינוי בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.

נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.

מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסויים.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. המדובר בשיפור דיור משמעותי. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה מוגזמת, קרי להגדיל את דירותיהם מעבר לגודל כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.

ההסכמה הנדרשת בין בעלי הדירות

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט פינוי – בינוי הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם הם רשאים להגיש תבייעה כספית כנגד בעל דירה סרבן ולאכוף אותו להצטרף לפרויקט.

השירות אותו מעניק משרדנו

למשרדנו הידע, הבקיאות והנסיון לייצג בעלי דירות ויזמים בפרויקטים מסוג זה.

אנו מלווים את לקוחותינו בעסקאות אלה לכל אורך הדרך, החל משלב בדיקת ההתכנות, דרך קשר ראשוני בין יזם לבעלי דירות, מערכת ההסכמים בין הצדדים, קבלת הערבויות ופינוי הדירות, קבלת הדירות החדשות ורישומן המעודכן על שם בעלי הדירות. השירות שלנו כולל ומקיף מהחל ועד קצה.

הסכם בין בעלי דירות ליזם במסגרת פינוי בינוי הינו הסכם מורכב המחייב ייצוג וליווי משפטי הן מצד היזם והן מצד בעלי הדירות, כשבמקרים רבים נעזרים הצדדים גם בשירותי משרד עורכי דין מומחה למיסוי נדל"ן.

שכר טרחת עורכי הדין

כל אחד מהצדדים בוחר ומביא את עורך דינו לעסקה אולם מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כך שכאמור, הם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על שיעור שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.

יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ולחוק, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.

עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה בה בעל קרקע המיועדת לבניה עושה הסכם עם יזם ולפיו היזם בונה על הקרקע את מה שניתן לבנות עליה, כשכל הוצאות הבניה עליו ובעל הקרקע מקבל בתמורה דירות.

בדרך כלל בעל הקרקע לא מוכר ליזם את כל זכותו בקרקע, אלא רק חלק שעליו הוסכם. הוא לא מקבל בתמורה לאותן זכויות כסף, אלא שירותי בנית דירות.

היתרון לבעל הקרקע הוא בכך שבשל שהוא לא מוכר את כל זכותו בקרקע הוא צריך לשלם פחות מס שבח ועל כן התמורה נטו שלו בעסקה גדולה יותר. דבר זה נכון גם כשהעסקה היא עסקת נטו, קרי היזם משלם את המסים, שכן הוא יהיה נכון להותיר בידי בעל הקרקע אחוזים גבוהים יותר ממנה.

יתרון נוסף לבעל הקרקע הוא החסכון במע"מ. המע"מ שהוא משלם על שירותי הבניה (והיזם נושא בו) אמנם גלום באחוזים שהוא מקבל אבל הוא רק על עלות הבניה. הוא לא משלם מע"מ על מרכיב הקרקע שהוא כבר שלו. יתרה מזו, כשהוא מוכר את הדירה, כאדם פרטי, הוא פטור ממע"מ, כך שנוצר לו חסכון בתשלום מע"מ.

יתרון נוסף, שקצת פג ליחו, הוא היכולת למכור דירה בפטור מוחלט ממס שבח. עד לשנת 2013 ניתן היה למכור דירה בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים ובעלי קרקע היו מקבלים מספר דירות ומוכרים אותן טיפין טיפין. מאז שבוטל הפטור בסוף שנת 2013 יותר קשה ליהנות מפטור זה, אולם לא בלתי אפשרי. במקרה שמדובר במשפחה ניתן לתכנן מראש ולחלק את הזכויות בקרקע בין מספר ילדים בגירים, באופן שלבסוף כל אחד מהם יקבל מהיזם שירותי בניה של דירה אחת בלבד ואת זו ניתן גם כיום למכור בפטור בתנאי שזו דירתם היחידה.

ליזם היתרון הוא אחר. היזם אינו צריך להשקיע כסף ברכישת הקרקע, אותה הוא מקבל בעבור שירותי בניה עתידיים. הדבר מקטין את הסיכון שלו בעסקה.

המיסים והעלויות השונים החלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הם:

מס שבח על החלק שנמכר ליזם, מע"מ על שירותי הבניה שניתנים לו על ידי היזם, היטל השבחה בגין השבחת זכויות הבניה בקרקע שסביר להניח שיש ככל שמדובר בקרקע עירונית המוחזקת תקופה ארוכה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל אם מדובר בקרקע בבעלות המדינה שמוחזקת על ידי בעליה בחכירה.

במקרים רבים עסקאות הקומבינציה הן נטו, קרי היזם נושא בתשלום מסים אלה. במקרה זה יש לקבל ממנו ערבויות לתשלום מסים החלים על בעל הקרקע.

המיסים החלים על היזם בעסקת קומבינציה הם:

מס הרכישה על החלק שרכש, היטלי פיתוח ואגרות בניה וכמובן מיסים מסחריים כמע"מ על הכנסותיו ומס הכנסה על רווחיו.

כעורכי דין של בעלי קרקע בעסקת קומבינציה אנו מוודאים שהיזם הנבחר הינו בעל נסיון בתחום ובעל היכולת הכלכלית לבצע את הפרויקט, כי הקבלן שיבנה בפועל את הפרויקט הינו בעל סיווג מתאים ברשם הקבלנים ובעל ידע ונסיון בפרויקטים מעין זה. כמו כן אנו דואגים לבטחונות מספיקים כערבויות בנקאיות וביטוחים.

בצד המסחרי אנחנו מוודאים, על סמך נסיון בעסקאות דומות, שהתמורה לבעלי הדירות הינה ראויה, שאיכות בנית הדירות והמפרט שלהן גבוהים ושתינתן לבעלי הדירות אחריות על הבניה.

הקמה וליווי של קבוצות רכישה

כשאדם רוכש דירה מקבלן, והדבר נכון באותה מידה גם לנכס מסחרי כחנות למשל, במחיר הנכס כלול רווח יזמי של הקבלן. הרווח היזמי הנ"ל הינו גם על מרכיב רכישת הקרקע וגם על מרכיב בנית הדירה עליה.

בשל הרצון להקטין את עלויות רכישת הדירה החדשה נוצר המנגנון קבוצת הרכישה. קבוצת הרכישה הינה קבוצה של אנשים שכולם גם יחד מעוניינים לבנות דירה בבנין שניתן לבנות על יחידת קרקע.

קבוצת הרכישה, בדרך כלל בעזרת מארגן, מוצאת יחידת קרקע ומנהלת על רכישתה משא ומתן ישירות אל מול בעל הקרקע. המחיר אותו היא משלמת הינו לכאורה המחיר אותו היה משלם היזם, ועל כן חברי הקבוצה חוסכים את הרווח היזמי שהיה מוסיף היזם למחיר הקרקע כשהוא היה מוכר להם דירה.

לאחר רכישת קרקע מתקשרת הקבוצה עם קבלן מפתח הבונה עבורה את הבנין ואת הדירות לחברי הקבוצה. גם כאן היקף התשלום לקבלן הינו עלות בניה של קבלן מפתח כולל רווח קבלני של קבלן בונה, ואינו כולל רווח יזמי אותו מוסיף היזם על עלות הבניה.

לכאורה בדרך זו יכול חבר בקבוצה להוזיל את עלות רכישת דירתו בהיקף שבין 15% ל-25%.

מה שמקטין את החסכון הינו העובדה שבדרך כלל יש צורך לשלם למארגן הקבוצה שהוא גם מנהל הפרויקט שכום שנע בין 5% ל-10% מהיקף הפרויקט כך שהחסכון בפועל יגיע לבין 5% ל-15% ממחיר דירה מקבילה מקבלן.

חסכון נוסף הוא שחברי קבוצת רכישה לא צריכים לשלם מס רכישה על מלוא ערך הדירה, אלא רק על ערך הקרקע ויכולה להיות לכך משמעות כספית אדירה, במיוחד אם מדובר בדירה שאינה דירה יחידה. למרות האמור לעיל, ככל שקבוצת הרכישה פועלת באמצעות מארגן סביר שמס הרכישה שחבריה יצטרכו לשלם הינו מס רכישה בשיעור כאילו רכשו דירה מוכנה.

לרכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה מספר חסרונות:

אי ידיעה מה הוא מחיר הדירה הסופי. מארגן קבוצת רכישה אמיתית, לא כזו שמס שבח לא יכיר בה כקבוצה, לא יכול להבטיח לחברי הקבוצה את מחירה הסופי של הדירה. מחיר זה מתגבש רק לאחר חתימה על הסכם לקבלת שירותי בניה עם קבלן בונה. יתרה מזו, במרבית המקרים הסכמים אלה צופנים בחובם צורך לשלם על תוספות בלתי צפויות, כאלה שההסכם לא צפה מראש. ברכישת דירה מיזם הוא זה שנושא בעלויות לא צפויות אלה. במסגרת קבוצה, אתה היזם ואתה נושא בעלויות אלה.

ערבויות. ברכישת דירה מיזם זכאי הרוכש לקבלת ערבויות חוק מכר המגינות על כספו. במסגרת בניה בקבוצת רכישה חוק המכר לא חל ושאלת הערבויות, היקפן ותנאיהן הינה שאלה הסכמית. יש לוודא שמתקבלות ערבויות ביצוע וערבויות לאחריות לאחר בניה מהקבלן הבונה.

גיבוש הסכם הבניה ומועד מסירת הדירה. בניגוד לרכישת דירה מקבלן בה בדרך כלל כבר יש היתר בניה וגם אם זה טרם הוצא יש לוח זמנים מוגדר להוצאתו שעם סיומו ניתן לבטל את ההסכם לקבל את כספך בחזרה, ויש מועד מסירה על פי ההסכם, בקבוצת רכישה הענין נזיל הרבה יותר. הקבוצה, באמצעות המארגן, צריכה לקדם את הפרויקט. בחירת אדריכל, תכנון הבניה והוצאת היתר, הסכם עם קבלן. כל אלה לוקחים זמן שאינו תמיד מוגדר. לכן רכישת דירה במסגרת קבוצה אינה מתאימה בדרך כלל למי שיש לו לוח זמנים מוגדר למעבר לאותה דירה.

אמינות המארגן. הסבירות שפרויקט גדול יצא לפועל בלא מארגן שהוא בדרך כלל זה שמאתר את הקרקע ומרכיב את הקבוצה, קטנה מאד. לרצינות המארגן ואמינותו חשיבות רבה ביותר. בלי מארגן רציני לא תתקדם העסקה, גם אם התארגנה קבוצה, שכן יצירת הקבוצה הינה בעצם רק השלב הראשון שלאחריו שלבים רבים נוספים. לאור המקרים האחרונים שהתפרסמו בתקשורת רק ברור שגם אמינות המארגן הינה קריטית. מארגן המבקש סכומי כסף משמעותיים בלי בטחונות עלול לסכן את כספכם עד כדי כך שהוא לא יוחזר.

כעורכי דין של קבוצות רכישה אנו מלווים את הקבוצה החל מיצירתה ומוודאים שהמערכת ההסכמית מתאימה ותגרום לכך שהפרויקט יצא אל הפועל בהצלחה, הבנין יבנה והדירות החדשות ירשמו על שם בעליהן.

השכרה ושכירה של נכסי מקרקעין

משרדנו מייצג לקוחות בכריתת הסכמי שכירות של נכסי מקרקעין מכל הסוגים, הן של דירות המגורים והן של בתי עסק ונכסים מסחריים.

השכרה מנוקדת ראותו של המשכיר

בשל הדין בישראל, המחייב פסק דין של בית משפט ופתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל כדי לפנות אדם מדירה אותה הוא מחזיק למעלה מ-30 יום, תהליך שיכול לקחת חדשים ארוכים, משכיר דירה חייב לברור היטב את שוכריו ולודא שהם מפקידים בידו בטוחות מתאימות כדי להקשות עליהם להשאר בנכס במקרה של פקיעת חוזה השכירות, בין בשל הפרתו על ידם ובין במקרה שהגיע לסיומו.

לכן, כשאנו מייצגים משכיר אנו מקפידים לודא שמדובר בשוכר איכותי ואמין. זה השיקול הראשון בנכונות להשכיר דירה לאדם זר. למרות זאת ובנוסף אנו מוודאים קיומם של בטחונות וערבויות מתאימים מצידו של השוכר על כדי לודא שישמור על שלמות הנכס ותקינותו, שדמי השכירות והוצאות החשמל, המים והארנונה ישולמו כסדרם ושלא יהיה לו כדאי להשאר בנכס לאחר סיום תקופת השכירות.

המס על השכרת דירות על ידי יחידים

ליחידים המשכירים דירת מגורים אחת או יותר שלא במסגרת עסק מספר מסלולים לחיוב במס על הכנסה זו:

פטור ממס מלא או חלקי;
חיוב במס מופחת בשיעור של 10%;
חיוב במס לפי מדרגות המס השוליות של אותו יחיד;

הבחירה בין המסלולים השונים מחייבת בדיקה פרטנית של מכלול הכנסותיו של היחיד. להלן יפורט מעט מידע רלוונטי להחלטה.

מסלול הפטור ממס מלא או חלקי

על אף שהמסלול הראשון הינו מסלול של פטור ממס, כלל לא בטוח שהמסלול הזה הינו המסלול הנכון בעבורכם. קיימת קשת רחבה של שיקולים שיש לשקול קודם שמחליטים לבחור במסלול זה.

הפטור המלא מתשלום מס על דמי שכירות הינו לשכר דירה חדשי בהיקף מקסימלי של כ-5,000 ש"ח לכלל הדירות המושכרות על ידי אותו יחיד. סכום זה מתעדכן מעת לעת וניתן לבודקו באתר רשות המיסים בקישור שיצורף בהמשך.

מי שעובר תקרה זו ישלם מס שולי מלא על יתרת דמי השכירות, אולם הפתעה, בגלל שהוא עובר את התקרה הוא "נקנס" ולא כל סכום הפטור מוכר לו, אלא רק סכום בהפחתת העודף על תקרת הפטור. לדוגמא, מי שמשכיר דירות בהיקף כולל של 6,000 ש"ח לחודש יהנה מפטור רק עד לגובה של כ-4,000 ש"ח לחודש שכן החריגה מתקרת הפטור בכ-1,000 ש"ח מקטינה את היקף הפטור באותו הסכום.

בנוסף, לא ניתן לבקש פטור מלא וכן להשתמש במסלול המס המופחת של 10%.

בנוסף, לא ניתן לבקש פטור כשהנכס אינו מושכר למגורים, אף אם הינו דירה.

בנוסף, לכשתמכר דירה זו, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת שניתן היה לדרשן אפילו שבפועל הן לא נדרשו. המשמעות של הפחתה זו הינה הכבדה ניכרת בהיקף מס השבח שעתיד להיות משולם. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%

במסלול זה משלם יחיד מס בשיעור של 10% מכל הכנסותיו מדמי שכירות של דירות ששימשו למגורים.

הדגש הוא על הכנסות כיון שלא ניתן לדרוש כל ניכוי הוצאה שהיא ותשלום המס הוא על מלוא ההכנסה.

גם במסלול זה, לכשתמכר הדירה, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת, אפילו שלא ניתן היה לדרשן, היות שהנישום בחר שלא לדרשן. המשמעות של הפחתה זו הינה הכבדה ניכרת בהיקף מס השבח שעתיד להיות משולם. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.

מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס השוליות של היחיד

במסלול זה משלם יחיד מס על רווחיו בשיעור המס השולי בו הוא חייב בהתאם לכלל הכנסותיו החייבות.

במסלול זה זכאי היחיד לדרוש את כל ההוצאות שהוציא לצורך יצור הכנסותיו משכר דירה ולצורך תחזוקת הדירה. במסלול זה ניתן לדרוש ניכויי פחת על שווי הדירה. גם במסלול זה, לכשתמכר הדירה, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת, אולם במקרה זה נהנה היחיד מחסכון במס הכנסה בעת השכרת הדירה כך שלפחות לא ניזוק מהמהלך באופן מלא.

השכירות מנקודת ראותו של השוכר

גם בעסקה בה אנו מייצגים שוכרים יש על מה להקפיד ולהשגיח.

אנו מקפידים לודא שהנכס שייך למשכיר ושהוא רשאי להשכירו.

אנו מוודאים שדרישות המשכיר לבטחונות לא יהיו מוגזמות ושאלה יוחזרו במועד הגיוני ולא יוחזקו לעד.

עוד אנו מוודאים שמצב הנכס ראוי ושהמשכיר יקח על עצמו את תיקון התקלות והקלקולים בנכס שלא נגרמו באשמת השוכר.