Недвижимость в Израиле - общая информация

Сделки с недвижимостью в Израиле - общая информация

Одним из приоритетных направлений израильской юридической фирмы "Эльберт, Назаретский, Раков и партнеры" является оказание услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Израиле и управлению доходной собственностью, а также юридическое сопровождение и управление процессом строительства.

Приобретение недвижимости в Израиле может стать прекрасной инвестицией по многим причинам, как экономическим, так и юридическим.

С точки зрения экономической, даже в условиях общей нестабильности рынка на фоне резкого падения стоимости жилья во многих странах, цены на жилую недвижимость в Израиле  продолжали и продолжают уверенно расти. Это происходит по многим причинам, начиная с дефицита земли под застройку и заканчивая жесткими ограничениями, которые накладывают банки на кредитование застройщиков.

Дополнительным преимуществом инвестиции в недвижимость в Израиле является продолжающаяся последние годы тенденция на укрепление израильского шекеля по отношению к основным валютам, что приводит к дополнительной прибыли.

Cтоит отметить, что за исключением редких случаев, в Израиле не существует ограничений на продажу земли и недвижимости иностранным гражданам.

Исключения составляют частные дома в нескольких закрытых поселках, в которых существует "приемная комиссия", обладающая правом вето на продажу домов (подобная практика существует, например, во многих кондоминиумах в США).

Однако доля таких домов чрезвычайно мала и основная масса как жилой, так и коммерческой недвижимости в Израиле может быть приобретена иностранными гражданами.

Важно отметить, что Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещена налоговоая дискриминация между гражднами Израиля и России в обеих странах, в частности в вопросах налогообложения недвижимости. Таким образом, Российские граждане в Израиле могут пользоваться всеми налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. Также важно отметить статью 22 Конвенции, устраняющую двойное налогообложение между двумя странами. Полный текст Конвенции можно прочесть здесь .

Следует отметить, что в условиях ужесточения условий кредитования застройщиков, объемы нового строительства падают, что приводит к дефициту жилья и гарантирует продолжение роста цен.

Однако на решение об инвестировании в тот или иной сектор влияет не только возможность получить высокую прибыль, но и безопасность и надежность инвестиции, а также возможность реализации прибыли в любое время.

Израильское законодательство обеспечивает полную защиту собственнику, обеспечивая чрезвычайно высокую степень надежности инвестиции в недвижимость.

Вместе с тем, система регистрации прав на недвижимость в Израиле достаточно сложна. В дополнительных вкладках приведены краткие сведения, которые могут помочь в ее понимании.

Регистрация прав на недвижимость в Израиле - краткий обзор

Знакомство с системой землевладения в Израиле следует начать с краткого обзора регистрации прав на землю и объекты недвижимости. Прежде всего, с точки зрения израильского законодательства, земля и построенные на ней строения неразделимы, то есть не может быть ситуации, при которой земля принадлежит одному лицу, а построенное на ней зданию – другому.

Это правило распространяется как на частные дома – в которых и земля, и дом принадлежат обычно одному владельцу или семье – так и на многоквартирные здания, в которых каждый владелец квартиры является одновременно совладельцем земли, чья доля определяется соотношением между площадью его квартиры и общей площадью всех квартир в здании.

Вся земля в Израиле разделена на крупные блоки, которые на иврите называются "гуш", и которые в свою очередь разделены на более мелкие части, называемые "хелка". Каждому "гуш" соответствует уникальный номер, а каждой "хелка" присваивается уникальный номер в пределах одного "гуш". Таким образом, каждый участок земли всегда можно однозначно идентифицировать с помощью указания номера гуш и хелка. Важно отметить, что адрес участка – город, улица и номер дома – часто вообще не записаны в земельном реестре, могут меняться в соответствии с решениями муниципальных властей, а потому не являются надежным идентификатором объекта недвижимости.

А точная идентификация очень важна – ведь именно по ней ведется проверка прав на владение недвижимостью, имена владельцев, а также возможные права третьих лиц – банков, кредиторов, местных властей, налогового управления и т.д. Проблема, однако, может возникнуть, когда на одной "хелка" находиться несколько объектов недвижимости. В случае с многоквартирным домом – если он один на "хелка" – введено дополнительное деление – "тат-хелка", соответствующее делению на квартиры. В таком доме, каждая квартира однозначно определяется тремя числами – гуш, хелка, тат-хелка (важно отметить, что номер "тат-хелка" часто не совпадает с номером квартиры).

Когда же на одном участке построены несколько частных домов или даже несколько многоквартирных – ситуация усложняется и в таком случае требуются дополнительные проверки для уточнения прав владельцев на конкретный объект недвижимости.

Следует иметь в виду, что израильское право не позволяет владеть конкретной, определенной частью "хелка" (за исключением многоквартирных домов), а только являться либо владельцем всей "хелка", либо совладельцем части, выражающейся только процентом, но не конкретным участком. В простой ситуации – когда, например, муж и жена совместно владеют одним домом – это понятно – каждый из них владеет 50% дома. Ситуация, однако, осложняется, если два частных дома стоят на одном участке – каждый на половине земли. В таком случае оба владельца домов являются – формально – владельцами 50% от всего участка, и только специальные карты могут свидетельствовать о разделе участка на части. Основная часть земли в Израиле зарегистрирована в Земельном реестре – "табу". Это компьютеризированная база данных, в которой содержаться сведения обо всех зарегистрированных участках, по номеру гуш – хелка, а в случае многоквартирного дома - и тат-хелка. Огромным преимуществом "табу" является тот факт, что по закону любые права, не записанные в табу – практически не существуют. То есть, если при проверке табу выяснилось, что данный объект недвижимости свободен от прав "третьих лиц" – то есть не-владельцев – значит, после приобретения данной недвижимости никто не сможет предъявить какие-либо претензии новому владельцу.

Существуют, однако, участки, не зарегистрированные в табу. Так, например, Земельное управление Израиля является крупным землевладельцем. Управление "сдает" участки под застройку на сроки 49 или 98 лет и ведет свой собственный реестр. Практически, такие участки также становятся собственностью "арендаторов" - по истечении срока "аренды" она бесплатно продлевается еще на 98 лет. Однако формально, Управление является владельцем земли, и, таким образом, проверка прав становиться более сложной, и возникает необходимость, например, в подаче запросов в Офис регистрации залогов (впрочем, тоже компьютеризированный), и проведения других дополнительных проверок. Еще более сложная ситуация возникает, когда крупная строительная компания приобретает большой участок земли и строит на нем несколько домов. Часто такой застройщик будет являться временным владельцем земли, и его адвокат будет вести собственный реестр. Такая строительная компания может получить статус Заселяющей компании – "хевра мешакенет", и права жильцов будут записаны в ее реестре, до окончания раздела участка на "хелка" и "тат-хелка" и записи в "табу" - процесс, который может длиться долгие годы после заселения дома. Стоит отметить, что перечень различных способов регистрации квартир этим далеко не исчерпывается, можно указать, например, ситуацию, в которой формальным владельцем земли является компания с ограниченной ответственностью, и жильцы построенного на ней дома являются владельцами акций, а также другие способы регистрации, экзотические и не очень.

Еще более запутанная ситуация возникает при регистрации земли на "территориях", то есть в еврейских поселениях в Иудее и Самарии. Там земля может быть зарегистрирована в Гражданской администрации ЦАХАЛя, или в реестре в Рамалле (столице Палестинской Автономии), или даже в реестре в Аммане, столице Иордании! Вместе с тем, и эту землю можно приобретать, однако необходимо проводить тщательные проверки, которые занимают относительно много времени.

Вместе с тем, несмотря на разнообразие и очевидную сложность регистрации прав на недвижимость, на практике разработаны механизмы проверки прав и проведения сделок по продаже недвижимости, обеспечивающие покупателю надежную защиту и позволяющие приобрести полные права на объект недвижимости. 

Чрезвычайно важно отметить еще одно обстоятельство. Израиль является демократическим и правовым государством, в котором право собственности является краеугольным камнем всей законодательной системы. Государство не может отнять, национализировать или экспроприировать собственность, будь то израильский или иностранный гражданин. В редких случаях, например при прокладке магистралей, государство вынужденно отчуждать часть частной земли, однако в этом случае владелец получает компенсации, зачастую превышающие реальную стоимость отчуждаемой собственности.

Договор купли-продажи недвижимости

В Израиле, сделка купли-продажи объекта недвижимости должна быть оформлена в письменном виде – иначе она является недействительной. Оформлением занимается юрист, специализирующийся в данной области.

При проведении сделки, юрист, прежде всего, проверяет права продавца на приобретаемую собственность, отсутствие долгов или иных прав третьих лиц. После этого, проводятся переговоры с адвокатом продавца, в результате которых составляется подробный договор на проведение сделки. Договор, помимо цены, даты платежей и даты въезда, описывает весь процесс проведения сделки, а также определяет механизмы защиты покупателя и продавца от неправомерных действий второй стороны. Договор составляется таким образом, чтобы сделка была завершена, даже если продавец захочет отказаться от нее, или вообще скроется.

Если приобретаемая недвижимость была куплена в свое время продавцом с использованием банковского кредита (т.е. ипотечной ссуды) – описывается механизм погашения этой ссуды из денег покупателя, исключающей возможность использования этих денег на другие цели. Погашение ссуды продавца важно именно для покупателя, так как пока ссуда не погашена - ипотечный банк имеет преимущественные права на квартиру. Только после погашения ссуды продавца покупатель может записать квартиру на свое имя и стать ее полноправным владельцем. Крайне важно указать в договоре право покупателя произвести соответствующую запись в реестре немедленно после подписания договора и описать механизм производства такой записи - в противном случае, если продавец должен деньги третьим лицам - они могут арестовать квартиру за долги продавца и деньги покупателя могут просто пропасть. В заключение можно сказать, что договор купли продажи является достаточно сложным и объемным документом, однако только правильно и грамотно составленный договор может обеспечить действенную защиту сторон от непредвиденных ситуаций и от неправомерных действий второй стороны.

Наша юридическая фирма имеет многолетний опыт представления клиентов в сделках по приобретению и продаже недвижимости – земельных участков под застройку, вилл и коттеджей, коммерческой недвижимости, офисных зданий, многоквартирных домов с постоянным доходом от аренды, а также по приобретению и продаже квартир. Мы работаем со многими риелторскими агентствами в разных городах Израиля, которые находят для наших клиентов наиболее привлекательные предложения.

Сделки с недвижимостью в Израиле - услуги адвоката

Наша израильская юридическая фирма предлагает следующие услуги:

  • Подбор подходящей недвижимости в любой точке Израиля с помощью профессиональных риелторских агентств.
  • Участие в девелоперских и инвестиционных проектах в Израиле - в части из них наша фирма выступает в качестве самостоятельного девелопера, а в других - оказывает юридические услуги застройщикам или другим девелоперам.
  • Полное юридическое сопровождение сделок по приобретению и продаже недвижимости в Израиле, включая:
    • Участие юриста в переговорах.
    • Тщательный юридический анализ всех документов по приобретаемой собственности.
    • Истребование дополнительных документов – по мере необходимости. Составление договора купли – продажи, гарантирующего надежную защиту прав клиента в любой ситуации.
    • Подготовка полного пакета документов для оформления права владения. Регистрация прав покупателя во всех государственных органах. Оптимизация налогообложения сделки.
    • Оказание необходимой юридической поддержки кредитования сделки, помощь в получении ипотечных кредитов.
    • Юридическое сопровождение процесса перевода средств в Израиль, включая открытие банковского счета.
    • Полное проведение сделки по приобретению и продаже собственности в отсутствие клиента – по доверенности.
  • Полное юридическое сопровождение и – при необходимости – управление процессом строительства или ремонта любой степени сложности.
  • Управление доходной собственностью.
  • Полное юридическое сопровождение застройщика, юридическая поддержка финансового сопровождения.
  • Оптимизация налогообложения сделок с недвижимостью, налога на владение недвижимостью, а также уменьшение и оптимизация сопутствующих муниципальных сборов.

Сопровождение процесса перевода денег в Израиль

Не секрет, что сегодя одной из основных проблем, с которой сталкиваются инвесторы, являются вопросы перевода денежных средств в Израиль из различных стран. 

У многих инвесторов средства находтятся в юрисдикциях, вывод денег их которых чрезвучайно затруднен (такие как BVI, Каймановы острова, Латвия и т.д. )

Открытие счета в израильском банке резидентом другой страны и прохождение процедуры KYC ("Know your Customer"), включая проверки Anti Money Laundering (AML) и обьяснение происхождения средств (source of funds) зачастую настолько сложно, что многие отступают.

Наш офис имеет многолетний успешный опыт работы с банками и сопровождение наших клиентов в течение всей процедуры, до открытия банковского счета и получения на него средств. Мы знаем какие документы нужно подготовить, разьясним банковскую регуляцию и дадим необходимую юридическую консультацию.