Арбитражная оговорка в сделках с недвижимостью: зачем нужна «страховка» при работе с иностранными инвесторами

Никто не вступает в сделку с недвижимостью в ожидании конфликта. Но отправляясь на прогулку осенью даже в солнечный день опытные путешественники возьмут со собой зонт. На всякий случай, потому что погода переменчива. В юридическом мире таким «зонтом» может стать арбитражная оговорка — условие в договоре о разрешении споров через арбитраж.

Иностранные инвесторы, выходящие на израильский рынок недвижимости, как правило, плохо знакомы с местной правовой системой. Речь идет не только о языковом барьере, но и о различиях в правовых процедурах, которые могут затягиваться на годы, о процессуальной неопределенности и непредвиденных расходах. В кризисной ситуации арбитражная оговорка может стать критически важным инструментом.

Арбитраж как решение для иностранных инвесторов

В отличие от судебного разбирательства, арбитраж позволяет практически полностью адаптировать процесс под потребности сторон. Арбитражное разбирательство может проводиться на английском, французском или любом другом согласованном языке. Стороны могут назначить профессионального арбитра, специализирующегося в сфере недвижимости, и договориться о знакомых им процессуальных правилах.

Сроки арбитража контролируемы — как правило, процесс короткий, сфокусированный и длится всего несколько месяцев. Заседания проходят в закрытом режиме, обеспечивая полную конфиденциальность, в отличие от открытых судебных заседаний.

Как это работает?

Арбитраж начинается с подачи претензий и продолжается представлением доказательств и показаниями свидетелей — аналогично судебному процессу, но без формальностей и бюрократии. Каждая сторона излагает свою позицию перед заранее выбранным арбитром, и процесс завершается вынесением окончательного, обязательного к исполнению арбитражного решения.

Можно включить предварительный этап медиации, позволяющий сторонам достичь договоренностей до начала формального арбитража — это экономит время, ресурсы и нервы.

Случай из практики нашей фирмы: иностранный инвестор и израильский застройщик зашли в тупик, когда инвестор не смог вовремя перевести средства из-за сложностей с банковским комплаенсом. Вместо затяжного судебного разбирательства они воспользовались медиацией и арбитражем. В течение нескольких месяцев они достигли урегулирования и продолжили сотрудничество.

Успешное арбитражное соглашение включает:

● Выбор признанного арбитражного института
● Четкое определение квалификации арбитра
● Предварительную договоренность о языке и процедуре
● Полномочия на принятие обеспечительных мер при необходимости

В сделках на миллионы шекелей арбитражные оговорки — это не второстепенные технические детали, а неотъемлемая часть структуры сделки. Арбитраж — это не признак того, что вы опасаетесь конфликта, это признак того, что вы планируете на перспективу.

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в недвижимость в Израиле, убедитесь, что ваш договор содержит грамотно составленную арбитражную оговорку, соответствующую вашим потребностям. Это небольшой шаг, который имеет большое значение.